Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости.

    Что такое рыночная оценка объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена реализации на открытом и конкурентном рынке при сознательных и целесообразных действиях покупателя и продавца, которые хорошо осведомлены и не испытывают нажима сил чрезвычайных обстоятельств.

Самым рыночным подходом в оценке объектов недвижимости, без сомнения является сравнительный подход.

     Как происходит оценка объекта недвижимости сравнительным подходом, скорее всего, знают все – на первом этапе происходит изучение рынка недвижимости, к которому принадлежит сам объект, его месторасположение, окружение, транспортная доступность и прочие составляющие, которые влияют на его стоимость. Дальше анализируются сделки аналогами продаж подобных объектов недвижимости и сравниваются с объектом оценки, доводя корректировками до соответствия с друг другом. Но, где оценщик берет объекты аналоги по продажам? Какие базы данных по проданным объектам есть на отечественном рынке? Верны ли данные этих баз?

     На рынке существуют тысячи всевозможных баз предлагаемых к продаже объектов недвижимости почти по всем сегментам рынка, все крупные компании, выставляя на продажу объекты, делают свои базы, которые свободны к всеобщему доступу. Так же есть платные каталоги недвижимости подобные «Навигатору» с ежедневным обновлением баз данных по всем видам недвижимости. Но по правилам оценщик должен пользоваться сопоставимыми аналогами продаж объектов, а не выставляемых на продажу, на свободном рынке. Но таких баз во всеобщем доступе нет, и проблема с их появлением пока даже не выносится на обсуждение.

Перечислим минусы сравнения с аналогами выставленных на продажу объектов:

• владелец объекта недвижимости по своему усмотрению назначает цену – она может быть как очень высокая и совсем не отражать действительную рыночную цену, так и низкая, если это ликвидационная стоимость - тогда, вероятнее всего, данный объект очень быстро будет реализован.
• срок экспозиции объекта недвижимости (время, которое объект находится в открытой продаже) может быть очень высоким - что за редким исключением является не рыночным фактором.
• объект оценки находится не на территории Москвы и Московской области – провинциальные рынки недвижимости очень плохо развиты, предложения чаще всего не выставляются в открытом доступе и тем более, нет данных, по сделкам купли-продажи, в результате найти адекватный аналог проданных объектов практически не возможно.

       Все эти факты красноречиво говорят, что оценщик пользуется выставленными на реализацию аналогами продаж вынужденно, и потому рыночная цена, основанная на сравнении с данными аналогами – является рыночной лишь частично. В связи с чем, нужно поставить остро задачу гос. структурам, по разработке общей базы данных по сделкам купли-продажи объектов недвижимости – где бы четко просматривалась стоимость за которую объект был продан. Данная структура во первых, повысила бы качество оценки, во вторых вывела из теневого рыка тысячи полу законных сделок с недвижимостью, в разы увеличило собираемость налогообложения. Для примера можно взять иностранный опыт – в западных государствах все подобные сделки прозрачны и данные по ним есть в открытом общественном доступе.